Elevado número de imóveis sem escritura, aponta pesquisa do Sinduscon-ES 

Pesquisa realizada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-ES) aponta que mais de 14 mil escrituras não foram lavradas por compradores de imóveis na Grande Vitória, apenas no mercado primário (vendas das incorporadoras, construtoras e loteadoras para clientes). A pesquisa foi respondida em junho de 2025, por 30 incorporadoras e loteadoras que atuam na Grande Vitória.

No entanto, o número pode chegar a 70 mil, alerta o presidente do Sinduscon-ES, Douglas Vaz, se for considerado o mercado secundário, de imóveis usados e lotes revendidos. Ou seja,  com divergência entre o registro imobiliário e o possuidor do imóvel.

Esse contexto de irregularidade jurídica nos registros imobiliários por parte dos adquirentes traz diversas consequências para as empresas e até mesmo para a sociedade, em especial às prefeituras municipais que deixam de arrecadar ITBI, reduzindo orçamento para políticas públicas de saúde, segurança, educação e habitação.

O número é considerado extremamente elevado em todos os municípios, mas chama muito a atenção o número de Cariacica, que responde por mais da metade da irregularidade registral imobiliária de toda a Grande Vitória (no mercado primário). Como os custos de transferência de imóveis são muito elevados, quem mais deixa de registrar seus imóveis é a população mais carente, principalmente os compradores de lotes.

O motivo dessa situação de irregularidade generalizada, segundo o Sinduscon-ES, são os altos custos de transferência de imóveis, composto por tributos de pelo menos três entes: 

1. No respectivo município do imóvel, o ITBI.
2. No cartório de notas, os emolumentos de escritura pública pagos ao tabelião e as taxas pagas a fundos de órgãos estaduais (TJ-ES, MPES, PGE e Defensoria Pública).
3. No cartório de registro geral de imóveis (RGI), os emolumentos do registro da escritura pagos ao oficial de registro e as taxas pagas a fundos de órgãos estaduais (TJ-ES, MPES, PGE e Defensoria Pública).

Vale lembrar que o Espírito Santo apresenta um dos maiores custos nacionais de dois desses três      componentes, os custos de cartórios de notas e de registro de imóveis, conforme tantas vezes já divulgado, tema que o setor aguarda a correção de uma distorção histórica. No momento, o tema transita no Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Pesquisa Sinduscon-ES – imóveis sem escritura, mercado primário

Riscos estruturais para a sociedade 

A falta de escritura e registro de imóveis em larga escala gera um cenário de insegurança jurídica generalizada, com impactos em diversos níveis:

Dificuldade na aplicação de políticas públicas: Sem dados claros e atualizados sobre a propriedade dos imóveis, o governo encontra barreiras para implementar políticas urbanas, de habitação, saneamento básico e infraestrutura, pois não sabe quem são os verdadeiros donos dos terrenos e edificações. Isso pode levar a um desenvolvimento urbano desorganizado e à exclusão de parcelas da população do acesso a serviços básicos.

Aumento de litígios e disputas judiciais: A ausência de um documento legal que comprove a propriedade do imóvel abre brechas para conflitos entre partes, como vendedores, compradores, herdeiros e terceiros. Isso sobrecarrega o sistema judiciário com processos de usucapião, reivindicação de posse e regularização fundiária, consumindo tempo e recursos que poderiam ser direcionados para outras áreas.

Dificuldade de planejamento urbano e ordenamento territorial: A falta de conhecimento sobre a real situação fundiária impede um planejamento urbano eficiente. Não se sabe onde estão as áreas ocupadas, as áreas de risco, os imóveis irregulares, o que dificulta a gestão do solo urbano e a criação de cidades mais organizadas e sustentáveis.

Crescimento da informalidade e economia “subterrânea”: Imóveis irregulares não podem ser utilizados como garantia em empréstimos e financiamentos, limitando o acesso ao crédito e o desenvolvimento econômico. Além disso, a falta de registro dificulta a arrecadação de impostos como o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), impactando a receita dos municípios e, consequentemente, a oferta de serviços públicos.

Injustiça social e perpetuação da pobreza: As comunidades mais vulneráveis são as que mais sofrem com a informalidade imobiliária. A falta de título de propriedade as impede de acessar programas sociais, linhas de crédito e de se beneficiarem da valorização de seus imóveis, perpetuando um ciclo de precariedade e exclusão.